高雄捷运沿线房市探索

高雄捷运自从通车以来,捷运题材已成为建案销售常见的诉求之一;而令人好奇的是,高捷十字路网的房市现况为何?且号称在台北不败神话的捷运题材,在高雄是否一样无往不利? 当捷运成为大台北民众主要的公共运输工具,不仅是改善壅塞的交通,同时还成为房地产最夯的题材,捷运住宅甚至创造出所谓的『不败神话』,成为自住与投资最佳选择。继大台北后,大高雄成为全国第二个有捷运的地区,建筑业者个个摩拳擦掌,就是想复制大台北捷运住宅经验,进一步炒热捷运题材。 狭义的捷运住宅,指建筑业者与捷运局合作的联合开发案,即『捷运共构住宅』;捷运共构宅『到站即到家』的概念,获得大台北民众青睐;由于高雄捷运甚少采用联合开发,所以市场上缺乏这类产品。广义的捷运住宅,则是泛称捷运站周边与捷运沿线的房子,高雄所谓的捷运住宅即指此类,惟距离远近,各人认定不一。 欲复制台北经验高雄捷运为南北向的红线,以及东西向橘线所建构而成的十字路网。红线目前通车的路段,南起小港站,北迄桥头火车站。小港站所在的沿海路,是小港地区联外的主干道,小港站三、四号出口的汉民路为小港区精华路段,包括二苓国小、汉民国小、中山国中与小港高中,也是最繁华的路段,商家聚集,热闹的汉民夜市也在附近;只是站区周边开发趋于饱和,文教用地又多,所以少有建案。从站区周边过去推案观察,透天产品为主流,而现在一般型透天总价已上扬到千万。 小港机场站、草衙站周边则因环境质感较差,且多透天聚落,建地取得难,而机场周边又有限建因素,房市乏善可陈。虽然草衙站周边的国道中安路北上匝道今年已经开通,交通项目大大加分,但毕竟质感仍无提升,匝道题材短期无显着助益。 前镇高中站周边质感与草衙站差距不大,但此处优势是更接近南高雄市中心,以及凤山市区,位置相对较佳,而缺点是欠缺生活机能,生活采买不便。该站今年的指标案「居见筑」,距三号出口约五十公尺处,产品坪数为二十七至四十九坪,均价约十九点五万/坪,近捷运、亚洲新湾区是主要诉求;该案在十一月公开,目前还在结构体阶段,采边建边售。 凯旋站右侧为二○五兵工厂与其员工宿舍聚落『慈仁六村』,虽然中央曾公开宣示兵工厂搬迁计画,最后证明都只是空头支票,从未兑现;站区左侧则是梦时代特区,土地多握在『DC21地主开发促进会』手上,而该会希望土地能以联合开发模式进行,短期内并无明确的开发计画,以致于凯旋站周边推案较为冷清。 红线南端最高贵狮甲站因邻近劳工公园与狮甲国小,区域质感相对优质,加上站区左侧有软体园区与仓储特区,土地多为有计画性开发,街廓相对整齐;最重要的是,左侧港埠沿岸的『亚洲新湾区』,是赋予本区块美好远景的来源,因此站区周边建案多以『亚洲新湾区』为主要诉求,同时也强打中高楼层的港湾景观。挟着上述优势,新建案平均开价已拱到三十万/坪,例如「一品花园」、「赋格」等案;但区内个案因产品坪数放得太大,导致总价动辄拉到三千万以上,销售速度略慢。 从狮甲站到三多商圈站的右侧,早年曾是高雄一线商办路段,可惜市内产业缺乏发展动力,商办市场随之冷清十余年,现在仍远不及住宅市场。而三多商圈是百货型商圈,以新光三越、SOGO与大远百为核心,街道上高楼林立,是高雄较早的闹区,不过因开发近饱和,推案不甚热络。若沿三多路往右走至民权路交叉口,则有「福懋首耀」,房型规划为三、四房,均价二十三万/坪。 中央公园站一带也是高雄早年人声鼎沸的商圈之一,新崛江商圈更是闻名全国,为青少年流行文化中心,唯在大统百货付之一炬后,现况比早年逊色许多,已难回复往昔丰采。由于中央公园是市区大型绿地,第一排建案价格较佳,只是近年案源取得困难;目前推案大多集中在大立精品百货周遭,例如「达丽一品」、「臻鑫」等案,多为中、大坪数产品,「达」案最低开价甚至喊到三十万/坪。 捷运红、橘线交会的美丽岛站,是目前全市唯一的捷运交会站,只是建案价格与市区行情相差不大,并未因此而得利。距美丽岛站最近的「四季Formasa」,为捷运沿线少见的首购型个案,坪数是二十二坪至三十三坪,规划为二、三房,均价二十二万/坪,每户还搭配一张『一卡通』,是捷运沿线建案中,少数真正『卖捷运题材』的个案。火车站周边因开发趋饱和,近年推案量不大。 火车站之后为后驿,意即火车站后站之地区;后驿站为南北高雄的分野,过了这站之后就踏入北高雄;后驿站周边建案价格落差甚大,大抵而言,爱河(同盟路)第一排价格最高,临博爱路次之。博爱路、同盟路口的豪宅案「德勒斯登」,均价开到四十万/坪,以爱河之心景观为主要诉求,是近年少见的爱河第一排产品。 爱河以北热度不坠跨过爱河,往北就来到凹子底站。凹子底地区是一个人口稠密的区块,推案较为热络。距凹子底较近的建案,是位在富民路、至圣路口的「昙奇」,开价二十七至三十四万/坪,产品为三、四房,强调建材与建商品牌。另位于龙华国小对面的「曼陀罗」近期将公开,该案规划为纯四房产品,景观辽阔、外型独特是最大的卖点。 接下来是捷运巨蛋站,广义而言,巨蛋站一带也算是凹子底地区。由于汉神百货与展览馆经营得有声有色,进一步带动既有的瑞丰夜市、明诚路与裕诚路商圈,集结流行服饰、高档餐饮与精品文化,扩大形成新的巨蛋商圈,成为周边建案销售的有利题材。 巨蛋站周边量体最大的建案,是位在巨蛋正后方的「钜诞」;该案规划八十至一百二十坪产品,开价三十一至四十四万/坪,且号称不二价销售,缺点是毛胚交屋,挑战在地客的接受度。另一代表案则是「联上MIT」,该案其实是三案联销,接待中心设在新庄一路上,其中有两件个案位在巨蛋站附近。第一件在立文路上,距捷运出口约五十公尺,规划二(一加一房)、三房产品,大奖娱乐下载是巨蛋站周边稀有的首购案;另一件位在文信路上,为三、四房产品,大奖娱乐下载以联上品牌与口碑争取客户认同。 生态园区站附近也是推案的热点之一,本区块的特色与优势,除了原生植物园区外,通常以北接高铁站,南临巨蛋商圈,以及重划区的质感为宣传主轴。立大路上的「星光R15」与「汉神微风」,同样以捷运与学区作为主要诉求,而「星」案的三房产品最低价只要七七八万。而在市区中,凡八百万以下的三房产品反应都还不错。 另崇德路则有「云品苑唐宁馆」,产品为一层一户;该系列建案另有一件个案位在战况激烈的孟子路上,唯公开时间未确定。孟子路上建案精锐尽出,大型个案除了「云」案外,另有较早公开的「R15梦想馆」、太子建设的「太子市博」、太普建设「上东区」,多为中、大坪数产品,较适合预算宽松的换屋族群。 左营站周边的建案则聚集在二十九期重划区内,但在热销案「YOO馥建筑」、「达丽宫廷」与「远见富丽」等案撤场后,目前区内欠缺指标案撑场,仅余量体较小的透天案在线上销售。二十九期重划区因平均单价比前述几站来得低,所以受到不少首购或换屋族群的青睐,区内人口增长快速,生活机能也已改善许多。 左营站以北透天案多世运站到后劲站间,推案状况相对冷清,虽然捷运左侧仍有一些建案,但距捷运实有一段距离。都会公园站周围推案则是少量的透天案建案,而环境较为老旧;西北侧的都会公园是未来推案的焦点区域,第一排建案亦颇受期待。目前站区东北侧、土库路上的台糖量贩周边生活机能相对较好,推案量也较多,透天指标案「联上大囍市」已推到第三期,价格从最早的八百多万调涨至一千一百万元以上。 青埔站(高科大)离高雄市区已有一段距离,站区附近开发程度不高,生活机能也不足够,而左侧则是新市镇重划区,目前发展也是冷冷清清,所以生活采买就必须往南至土库一路,或者往北到桥头市区,才能满足所需。即便如此,太子建设在此推出的透天指标案「太子花漾」,最低开价竟高达一千五百万以上,而其主要卖点,就是品牌与区域发展前景,只是这与消费者的价格认知还有一段差距。再来是桥头糖厂与火车站一带,站区附近都少有大型个案。 橘线各站价位落差大捷运橘线起自西子湾站,终至大寮站,为东西向的捷运线。西子湾、盐埕埔与市议会站区沿线,为高雄较早开发的区域,街廓景观老旧,加上不敌城市重心的变化,区域发展已然没落,近年推案量都十分稀少。透天产品是这一带的主流,间杂着集合式大楼住宅;此区块属于封闭型市场,主力客层为区域客,外来客并不易进入。 往东走就会来到文化中心站,文化中心不仅是南高雄人的骄傲,也是橘线房市的重镇,即使是信义国小站附近的建案,也会冠上文化中心光环以利销售。文化中心站南面因文化中心(旧称中正堂)、市政中心与高雄师范大学,建构成一个全高雄独一无二的文教区块,质感比台湾师范大学周边有过之而无不及,同时也是南高雄富人与军公教人员最喜爱的区块之一,因此房价总是高人一等。 和平一路上的「文化高峰会」,虽然销售期颇长,但价格却越垫越高,第一排高楼层户别的成交价已见到四字头。这对业者而言是个极大的鼓励,故新建案「仰德」一公开,开价就冲到四十一至五○万/坪;该案为李天铎在高雄的第一件代表作,并强调新日铁制震,每户总价至少在四千万以上。 五块厝站则呈现截然不同的风貌,站区北侧的武庙商圈,是个商业活络的庙口商圈,生活机能充足,文教气息较淡。这一带的透天案量较小,大楼量体较大,如位在五块厝站与技击馆站中间的「天润」,开价二十三万至三十二万/坪,为大坪数产品。而技击馆站右侧因被国道截断,周边商业机能亦较弱,房市不如五块厝站风光。 穿过国道后,就是凤山卫武营站。本站北侧原本是相对低价产品的推案区域,随着『卫武营文化园区』(两厅院)题材发酵,房价迅速翻扬,现在透天产品至少在一千一百万以上,唯目前缺乏指标建案。 凤山西站与凤山站沿线的自由路为老旧市区,建地取得不易,新建案都离捷运站区有一小段距离。位在五甲一路、立德街口的「凡登18号」,在凤山站与大东站中间,为凤山闹区少有的建案,由于该案周边多为低矮透天,所以高楼层视野还不错;但缺点是街道过于狭小,交通常有壅塞的毛病。凤山国中站与大寮站区周边,目前都缺乏指标案。 捷运住宅比较贵?高雄捷运在通车多年之后,虽然捷运已成为建案销售常用的题材;但若从上述分析便可发现,捷运对建案价格的帮助程度,实在远远不及特殊地段、第一排或有品牌加持来得有效。再者,距离捷运站近的个案,若无额外的优势,开价与其他建案相去不远,甚至有更便宜的价格。 高雄的捷运住宅房价之所以有这样的特性,或许与捷运总运输量仍旧不高有关。在大台北,捷运已成为民众通勤的『必需品』,但在高雄,私人交通工具依然是民众最爱使用的通勤方式,搭乘捷运的人口还有待时间培养。而这也让捷运的『不败神话』,在高雄房市中遇到挑战;换个角度说,现在买高雄捷运住宅,看的不是当下,而是远景。 资料来源:住展杂志

文章主题:大奖娱乐 转载请注明此链接:http://www.028cdys.com/82.html

发表评论

电子邮件地址不会被公开。 必填项已用*标注

*

疑问 开心 悲伤 邪恶 惊叹 微笑 脸红 笑 惊讶 惊奇 迷惑 酷 憨笑 生气 阴险 转眼球 眨眼 主意 箭头 中立 哭 大笑

您可以使用这些HTML标签和属性: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>